சொத்தின் சந்தை மதிப்பை எவ்வாறு மதிப்பிடுவது

உங்கள் வணிகத்திற்காக ஒரு சொத்தை வாங்க அல்லது விற்கும்போது, ​​சொத்து எவ்வளவு மதிப்புள்ளது என்பதைக் கண்டுபிடிப்பதே தொடக்க புள்ளியாகும். இது போதுமான எளிமையானதாகத் தெரிகிறது - நிச்சயமாக, உங்கள் வட்டாரத்தில் முன்னர் விற்கப்பட்டதை நீங்கள் காண்கிறீர்கள், அதை ஒரு ஜம்பிங் ஆஃப் பாயிண்டாகப் பயன்படுத்துகிறீர்களா? துரதிர்ஷ்டவசமாக, சொத்தின் மதிப்பீடு - குறிப்பாக வணிகச் சொத்து - அவ்வளவு நேரடியானதல்ல. அது இருந்தால், இந்த துறையில் தொழில்முறை மதிப்பீட்டாளர்கள் தேவையில்லை.

சந்தை மதிப்பு என்றால் என்ன?

சந்தை மதிப்பு உள்ளூர் ரியல் எஸ்டேட் சந்தை, வழங்கல் மற்றும் தேவை ஆகியவற்றின் அடிப்படையில், எந்தவொரு சலுகைகளும் கிக்பேக்குகளும் இல்லாமல் - ஒரு சுயாதீன வாங்குபவருக்கு பொருள் - ஒரு கை கை நீளத்திற்கு என்ன விற்கப்படும் என்பதற்கான தொழில்முறை கருத்து. மற்றும் சொத்தின் குறிப்பிட்ட அம்சங்கள் மற்றும் நன்மைகள்.

இது ஒன்றல்ல சந்தை விலை ஒரு சொத்தின், இது சந்தை மதிப்பை விட அதிகமாகவோ அல்லது குறைவாகவோ இருக்கலாம். ஏனென்றால், விற்பனையாளர் சொத்தை விற்க ஒப்புக்கொள்வதுதான் விலை. இது சந்தை மதிப்புக்கு சமமாக இருக்கலாம், அல்லது விற்பனையாளர் சொத்துக்கான குறைந்த விலையை ஏற்றுக் கொள்ளலாம், ஏனெனில், எடுத்துக்காட்டாக, அவருக்கு விரைவான விற்பனை தேவை.

மதிப்பீட்டின் மூன்று வெவ்வேறு முறைகள்

சந்தை மதிப்புக்கு மிக நீண்ட வரையறையும் உள்ளது, அது மதிப்பீட்டு முறையின் வகையைப் பொறுத்தது. அமெரிக்காவில் மதிப்பீட்டுக்கான மூன்று முதன்மை முறைகள் உள்ளன: தி விற்பனை ஒப்பீட்டு அணுகுமுறை, தி செலவு அணுகுமுறை மற்றும் இந்த வருமான அணுகுமுறை. ஒரு மதிப்பீட்டாளரின் வேலையின் ஒரு பகுதி, கொடுக்கப்பட்ட இடத்தில் கொடுக்கப்பட்ட சொத்துக்கு என்ன முறையைப் பயன்படுத்துவது என்பதை அறிவது.

மூன்று அணுகுமுறைகளைப் பார்ப்பதற்கு முன், ஒரு சொத்தின் மதிப்பில் ஒரு நல்ல சதவீதம் என்பதை நினைவில் கொள்ளுங்கள் அகநிலை. ஒரு சொத்து எவ்வளவு மதிப்புடையது என்பதை தீர்மானிப்பது அறிவியலை விட அதிக கலை, மேலும் செயல்பாட்டின் சில பகுதிகள் புரிந்துகொள்வது கொஞ்சம் கடினமாக இருக்கும். ஒரே சொத்தை மதிப்பிடுவதற்கும் மூன்று வெவ்வேறு பதில்களைப் பெறுவதற்கும் நீங்கள் மூன்று வெவ்வேறு மதிப்பீட்டாளர்களைக் கேட்கலாம்.

வணிகச் சொத்துக்கு இது குறிப்பாக உண்மை, அங்கு சொத்தின் மதிப்பீட்டில் பற்றாக்குறை ஒரு பங்கைக் கொண்டிருக்கக்கூடும். மதிப்பீடுகள் சில சந்தர்ப்பங்களில் பல்லாயிரக்கணக்கான டாலர்கள் தவிர இருக்கலாம்!

விற்பனை ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி வீட்டின் மதிப்பீடு

விற்பனை ஒப்பீட்டு அணுகுமுறை குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பை தீர்மானிக்க அடிக்கடி பயன்படுத்தப்படும் முறையாகும், இருப்பினும் இது சில வகையான வணிக பண்புகளை மதிப்பிடுவதற்கும் ஏற்றது. இந்த அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி, அதே சந்தையில் சமீபத்தில் இதே போன்ற சொத்துக்கள் விற்கப்பட்டதை அடிப்படையாகக் கொண்டது. இந்த பண்புகள் "ஒப்பிடக்கூடியவை" அல்லது "காம்ப்ஸ்" என்று அழைக்கப்படுகின்றன - எனவே விற்பனை என்ற சொல் ஒப்பீடு அணுகுமுறை.

இது எவ்வாறு செயல்படுகிறது என்பது இங்கே:

1. சொத்தின் அம்சங்களைக் கவனியுங்கள்

2. சொத்தின் அம்சங்கள் மற்றும் நன்மைகளை பட்டியலிடுவதன் மூலம் தொடங்கவும், எடுத்துக்காட்டாக:

3. • சதுர காட்சிகள்.
   • நிறைய அளவு.
   • இடம்.
   • வயது.
   • படுக்கையறைகள் மற்றும் குளியலறைகளின் எண்கள் (குடியிருப்பு என்றால்).
   • வணிகரீதியானதாக இருந்தால், சொத்தை சிறந்த பயன்பாட்டிற்கு வைக்கலாம் (எடுத்துக்காட்டாக, அலுவலகம், சில்லறை விற்பனை, கிடங்கு).
   • ஒட்டுமொத்த நிலை (நல்ல, சராசரி, ஏழை).

   • கேரேஜ்கள், குளங்கள், மேம்படுத்தல்கள்

     –

     இந்தச் சொத்தை சமூகத்தின் பிற சொத்துக்களிலிருந்து வேறுபடுத்துகிறது.

4. ஒப்பிடக்கூடிய பண்புகளைக் கண்டறியவும்

5. அடுத்த கட்டமாக பொருள் சொத்துடன் ஒப்பிடக்கூடிய குறைந்தது மூன்று சொத்துக்களின் விற்பனை விலைகளைக் கண்டறிவது. இதன் பொருள் அவர்கள் வேண்டும் அம்சங்களில் சிலவற்றை அல்லது அனைத்தையும் பகிர்ந்து கொள்ளுங்கள் நீங்கள் பட்டியலிட்டுள்ளீர்கள். குறைந்த சதுர காட்சிகள் போன்ற வேறுபட்ட பண்புகள் குறித்த குறிப்பை உருவாக்கவும் - இந்த தகவல் உங்களுக்கு பின்னர் தேவைப்படும்.

6. நீங்கள் பல பட்டியல் சேவைக்கு அணுகல் இருந்தால், நீங்கள் எளிதாக காம்ப்ஸின் பட்டியலை இழுக்கலாம். கடைசியாக விற்ற சொத்துக்களை நீங்கள் தேடுகிறீர்கள் மூன்று முதல் ஆறு மாதங்கள் - ரியல் எஸ்டேட் சந்தைகள் விரைவாக நகரும், பழைய விற்பனை விலைகள் காலாவதியாகிவிடும். உங்கள் ஒப்பிடக்கூடிய பண்புகளின் முகவரிக்கு கவனம் செலுத்துங்கள். போக்குவரத்து மற்றும் பள்ளி தரம் போன்ற காரணிகளின் காரணமாக ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டில் இருப்பிடம் ஒரு முக்கிய அங்கமாகும், எனவே நீங்கள் அதே சுற்றுப்புறத்தில் உள்ள சொத்துக்களைத் தேடுகிறீர்கள், மேலும் பொருள் சொத்தின் இரண்டு தெருக்களுக்குள் இருக்க வேண்டும்.

7. உங்களுக்கு எம்.எல்.எஸ் அணுகல் இல்லையென்றால், இந்த தகவலை ஜில்லோவில் காணலாம்; நீங்கள் இன்னும் கொஞ்சம் தோண்ட வேண்டும்.

8. ஒரு பெஞ்ச்மார்க் விலையை கணக்கிடுங்கள்

9. உங்கள் ஒப்பீடுகளை நீங்கள் கண்டறிந்ததும், விரைவான கணக்கீட்டை இயக்கவும் முக்கிய மதிப்பீடு பொருள் சொத்துக்காக. எடுத்துக்காட்டாக, ஒப்பிடக்கூடிய மூன்று சொத்துக்களை முறையே 50,000 450,000, 80 480,000 மற்றும் 35 435,000 க்கு விற்றால், இந்த புள்ளிவிவரங்களின் சராசரியை நீங்கள் எடுத்துக்கொள்வீர்கள் - 5,000 455,000.

10. மற்றொரு விருப்பம் ஒரு கண்டுபிடிக்க ஒரு சதுர அடிக்கு விலை (ppsf), இது உங்கள் பொருள் சொத்துக்களை விட உங்கள் காம்ப்ஸ் பெரியதாகவோ அல்லது சிறியதாகவோ இருந்தால் பயனுள்ளதாக இருக்கும். எடுத்துக்காட்டாக, 50,000 450,000 சொத்து 2,000 சதுர அடி (பிபிஎஸ்எஃப் $ 225), 80 480,000 சொத்து 2,200 சதுர அடி (பிபிஎஸ்எஃப் $ 218) மற்றும் 35 435,000 சொத்து 1,950 சதுர அடி (பிபிஎஸ்எஃப் $ 223) என்று வைத்துக்கொள்வோம். சராசரி பிபிஎஸ்எஃப் $ 222 ஆகும். 2,300 சதுர அடி பொருள் சொத்துக்கு, இது அடிப்படை மதிப்பீட்டான 510,600 டாலருக்கு சமமாகும்.

11. சிலவற்றைச் சேர்க்கவும், சிலவற்றைக் கழிக்கவும்

12. முன்னர் விளக்கியது போல, சொத்தை மதிப்பிடுவது அறிவியலை விட கலை - இது மதிப்பீடு அகநிலை பெறும் இடமாகும். ஒப்பிடக்கூடிய இரண்டு பண்புகளுக்கிடையேயான மிகத் தெளிவான வேறுபாடுகளை இயற்பியல் பண்புகள் குறிக்கின்றன - ஒன்று மற்றொன்றை விட சிறந்த பழுதுபார்ப்பில் இருக்கலாம், அல்லது ஒன்று கேரேஜ் வைத்திருக்கலாம், மற்றொன்று இல்லை. எனவே, தரம், நிலை, வடிவமைப்பு மற்றும் சிறப்பு அம்சங்களுக்காக நீங்கள் விலையை மேலே அல்லது கீழே சரிசெய்ய வேண்டும்.

13. உதாரணமாக, அடுத்த தெருவில் உள்ள ஒரு சொத்து சமீபத்தில் விற்கப்பட்டது, ஆனால் அதற்கு ஒரு பார்வை இருந்தால், பொருள் சொத்து ஒரு செங்கல் சுவரைக் கவனிக்கவில்லை என்றால், பொருள் சொத்தின் அடிப்படை மதிப்பை நீங்கள் அளவிட வேண்டியிருக்கும். இது அடிப்படை, ஆனால் ஒரு தொழில்முறை மதிப்பீட்டாளரின் அனுபவம் வாய்ந்த கண் இல்லாமல் நீங்கள் செய்யக்கூடியது இதுவே சிறந்தது.

செலவு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி நில மதிப்பீடு

செலவு அணுகுமுறை சொத்துக்களை மீண்டும் கட்டியெழுப்ப எவ்வளவு செலவாகும் என்பதைக் கணக்கிடுவதன் மூலம் தொடங்குகிறது சரியான பிரதி தற்போதைய கட்டிடத்தின் அல்லது ஒரு கட்டுமானத்திற்காக ஒப்பிடக்கூடிய அம்சங்களுடன் ஒத்த கட்டிடம் மற்றும் வசதிகள் ஆனால் நவீன கட்டுமானப் பொருட்களுடன்.

மதிப்பீட்டாளர் பின்னர் திரட்டப்பட்ட தேய்மானத்திற்கான ஒரு தொகையைக் கழிக்கிறார், இது காலப்போக்கில் சொத்தின் மதிப்பைக் குறைப்பதைக் குறிக்கிறது அல்லது வழக்கற்றுப்போய் அல்லது அணியலாம். இங்குள்ள கோட்பாடு என்னவென்றால், ஏற்கனவே இருக்கும் சொத்துக்கு யாரும் புதிதாக அதே சொத்தை கட்டுவதற்கு செலவாகும்.

செலவு அணுகுமுறை புதிய கட்டுமானத்தில் அல்லது ஒப்பிடுவதற்கு போதுமான ஒத்த பண்புகள் இல்லாத சிறப்பு-பயன்பாட்டு பண்புகளை மதிப்பிடுவதற்கு சாதகமானது. நீங்கள் ஒரு வணிக சொத்து, தொழில்துறை சொத்து அல்லது வெற்று நிலத்தை மதிப்பிடுகிறீர்கள் என்றால், இது மிகவும் நம்பகமான அணுகுமுறையாக இருக்கலாம்.

நீங்கள் அதை எப்படி செய்கிறீர்கள் என்பது இங்கே:

1. நிலத்தின் மதிப்பை மதிப்பிடுங்கள், அது காலியாக இருப்பதாக கற்பனை செய்து பாருங்கள்

2. காலியான நிலத்தின் மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கான நேரடி முறை ஒப்பீடு மிகவும் பொதுவான முறையாகும் - பிற இடங்கள் சமீபத்தில் எதற்காக விற்கப்பட்டுள்ளன? எடுத்துக்காட்டாக, value 50,000 நில மதிப்பு மதிப்பீட்டாளரைப் பயன்படுத்தவும்.

3. கட்டிடத்தை நிர்மாணிப்பதற்கான செலவை மதிப்பிடுங்கள்

4. வெறுமனே, கூரை, சட்டகம் மற்றும் பிளம்பிங் போன்ற அனைத்து தனித்தனி கட்டுமான கூறுகளின் விலையையும் நீங்கள் தொகுக்கலாம். இருப்பினும், இந்த பயிற்சி மிகவும் கடினமானது மற்றும் செலவு மதிப்பீட்டாளர்களுக்கு சிறந்தது. ஒரு சதுர அடிக்கு மொத்த தொகை மதிப்பீட்டில் பணிபுரிவது எளிதானது - ஒரு கட்டிடக் கலைஞருக்கு அல்லது ஒரு கட்டுமான நிறுவனத்திற்கு ஒரு தொலைபேசி அழைப்பு இங்கே உங்களுக்கு உதவக்கூடும்.

5. உதாரணமாக, 2,000 சதுர அடி கிடங்கை அமைப்பதற்கு ஒரு கட்டுமான நிறுவனத்திற்கு, 000 100,000 செலவாகும் என்றால், வீதம் சதுர அடிக்கு $ 50 ஆக இருக்கும். கட்டுமான செலவைப் பெறுவதற்கு பொருள் சொத்தின் கட்டிடப் பகுதியால் இந்த விகிதத்தை பெருக்கவும். உதாரணமாக, உங்கள் கிடங்கு 5,000 சதுர அடி என்று வைத்துக்கொள்வோம். மதிப்பிடப்பட்ட கட்டுமான செலவு, 000 250,000 (5,000 x 50) ஆகும்.

6. தேய்மானத்திற்கான தொகையைக் கழிக்கவும்

7. தேய்மானம் என்பது காலப்போக்கில் ஒரு சொத்து வயதில் மதிப்பு இழப்பைக் குறிக்கிறது, உடைகள் மற்றும் கண்ணீர் அல்லது பயன்பாட்டு இழப்பு காரணமாக - நவீன தகவல் தொடர்பு முறைகளைக் கையாள ஒரு நவீன அலுவலகம் கம்பி செய்யப்படும், எடுத்துக்காட்டாக, 40 ஆண்டுகள் பழமையான கட்டிடம் இல்லை இரு. எளிமையான தேய்மான முறை வயது வாழ்க்கை முறை, இது சொத்து அதன் பயனுள்ள வாழ்க்கையில் எவ்வளவு தூரம் உள்ளது என்பதை மதிப்பிடுகிறது. உதாரணமாக, சொத்து 10 வயது மற்றும் 40 ஆண்டுகள் பயனுள்ள பொருளாதார வாழ்க்கை இருந்தால், கட்டுமான மதிப்பு 25 சதவிகிதம் குறைக்கப்பட வேண்டும். இந்த எடுத்துக்காட்டில், இது உங்களை 7 187,500 கட்டுமான செலவில் விட்டுச்செல்கிறது.

8. மதிப்பைக் கண்டறியவும்

9. இறுதியாக, கட்டிடத்தின் மதிப்பிடப்பட்ட கட்டுமான செலவில் நில மதிப்பைச் சேர்க்கவும். இங்கே, சொத்து மதிப்பு $ 50,000 + $ 187,500 = $ 237,500.

குத்தகைக்கு விடப்பட்ட கட்டிடங்களுக்கான வருமான அணுகுமுறை

பொருள் சொத்து குத்தகைக்கு விடப்பட்டு வருமானம் ஈட்டினால், வருமான அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி அதை மதிப்பிடுவதற்கான விருப்பம் உங்களுக்கு உள்ளது. இந்த முறை அதன் சந்தை மதிப்பை உறுதிப்படுத்த, சொத்தின் வாடகை வருமானத்தை அல்லது வருமானத்திற்கான திறனைப் பயன்படுத்துகிறது. அபார்ட்மென்ட் கட்டிடங்கள் மற்றும் டூப்ளெக்ஸ் ஆகியவை வருமான அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி நீங்கள் மதிக்கக்கூடிய பண்புகளின் எடுத்துக்காட்டுகள்.

இந்த முறை கொஞ்சம் சிக்கலானது, அதை எப்படி செய்வது என்பது குறித்து முழு புத்தகங்களும் எழுதப்பட்டுள்ளன.

சுருக்கமான பதிப்பு இங்கே:

1. சொத்தின் நிகர ஆண்டு வருமானத்தை தீர்மானிக்கவும்

2. நிகர ஆண்டு வருமானம் குத்தகைதாரர்கள் மற்றும் ஆக்கிரமிப்பாளர்களிடமிருந்து குத்தகை வருமானமாகும். கட்டிடம் காலியாகவோ அல்லது ஓரளவு காலியாகவோ இருந்தால், இந்த எண்ணிக்கையை நீங்கள் மதிப்பிட வேண்டும். காலியிடங்களை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வது உறுதி. பல அலகு அபார்ட்மென்ட் வளாகத்துடன், எடுத்துக்காட்டாக, குத்தகைதாரர் வருவாயை அனுமதிக்க 20 சதவீத அலகுகள் ஆண்டின் குறைந்தது ஒரு மாதமாவது காலியாக இருக்கும் என்று நீங்கள் மதிப்பிடலாம். எனவே, உண்மையான வாடகை வருமானம் தலைப்பு புள்ளிவிவரத்தை விட குறைவாக இருக்கும், இது கட்டிடம் எப்போதும் முழுமையாக ஆக்கிரமிக்கப்பட்டுள்ளது என்று கருதுகிறது.

3. இந்த எடுத்துக்காட்டுக்கு, நீங்கள் ஒரு அபார்ட்மென்ட் வளாகத்தை மதிப்பிடுகிறீர்கள் என்று கற்பனை செய்து பாருங்கள், இது ஆண்டுக்கு, 000 500,000 வாடகை வருமானத்தை ஈட்டுகிறது.

4. நிகர இயக்க வருமானத்தைக் கண்டறியவும்

5. நிகர இயக்க வருமானம் சொத்து, வருவாய், பராமரிப்பு, பயன்பாடுகள், சொத்து வரி, வசூல் செயல்பாடு மற்றும் சொத்து மேலாளர் கட்டணம் போன்ற நியாயமான தேவையான அனைத்து இயக்க செலவினங்களுக்கும் சமம். இந்த எடுத்துக்காட்டில், செலவுகள், 000 100,000 வரை சேர்க்கின்றன. இதன் விளைவாக, NOI $ 400,000 வரை செயல்படுகிறது.

6. சொத்தின் தொப்பி விகிதத்தை நிறுவுங்கள்

7. மூலதனமயமாக்கல் அல்லது "தொப்பி" வீதம் என்பது வாடகை வருமானத்தின் அடிப்படையில் நீங்கள் சொத்திலிருந்து பெற எதிர்பார்க்கும் வருமான வீதமாகும். தொப்பி வீத சூத்திரம் NOI சொத்தின் மதிப்பால் வகுக்கப்படுகிறது. இங்கே, சொத்தின் மதிப்பு உங்களுக்குத் தெரியாது - அதனால்தான் நீங்கள் கணக்கிட முயற்சிக்கிறீர்கள். எனவே நீங்கள் பின்தங்கிய நிலையில் பணியாற்ற வேண்டும் மற்றும் உங்கள் முதலீட்டிற்கு நீங்கள் அடைய விரும்பும் தொப்பி வீதம் அல்லது விளைச்சலுடன் தொடங்க வேண்டும்.

8. சாத்தியமான வாங்குபவர் என்ற முறையில், இந்த சந்தையில் 8 சதவீத மகசூல் சராசரியாக இருப்பதை நீங்கள் தீர்மானிக்கலாம், அதையே இந்த சொத்து வாங்கியதில் இருந்து பெற விரும்புகிறீர்கள். அந்த விகிதத்தை அடையும் விலையை நீங்கள் பேச்சுவார்த்தை நடத்த முடியாவிட்டால், நீங்கள் அதிக லாபகரமான முதலீட்டைத் தேடுவீர்கள்.

9. சொத்து கணக்கீட்டின் சந்தை மதிப்பை இயக்கவும்

10. சொத்தின் மதிப்பை அடைய NOI ஐ தொப்பி விகிதத்தால் வகுக்கவும். இந்த அடுக்குமாடி கட்டிடத்திற்கான மதிப்பீடு, 000 400,000 8 சதவிகிதம் (0.08) அல்லது 5 மில்லியன் டாலர்களால் வகுக்கப்படும்.